Tokio está reinventando el centro de la ciudad, creando más de una

La muerte del centro de la ciudad es ahora un estribillo familiar. Los distritos comerciales centrales (CBD) de ciudades de todo el mundo, viejos y ruidosos centros de trabajo de oficina, se vieron gravemente afectados por la pandemia y la transición al teletrabajo, lo que llevó a muchos a predecir que nunca se recuperarían por completo. Pero en lugar de desaparecer, los centros urbanos se están reinventando. Y Tokio lidera el camino.

Los distritos financieros tradicionales del centro de las ciudades de todo el mundo estaban definidos y dominados por torres verticales donde legiones de profesionales y personal de apoyo se apiñaban en edificios de oficinas aislados. El área metropolitana más grande del mundo es pionera en un nuevo modelo donde la ciudad asume cada vez más funciones que antes eran exclusivas de la oficina, ofreciendo comodidades y servicios especializados que permiten a las empresas atraer y retener mejor el talento.

En lugar de un único y monolítico CBD, el centro de Tokio se ha transformado en un mosaico de distritos centrales diferenciados, cada uno con su propio espacio, que juntos conforman su vibrante núcleo urbano. Cada uno de ellos posee su propia identidad económica y una combinación única de servicios que les permite atraer a diferentes tipos de talento.

El cambio de Tokio responde a su historia

Este enfoque, que ha evolucionado gradualmente durante las últimas dos décadas, es consecuencia natural de los cambios del sector privado en materia de desarrollo y ubicación de oficinas, así como de políticas innovadoras que flexibilizan la zonificación, incentivan el desarrollo de uso mixto y priorizan el acceso al transporte público. Además, contribuye a que los habitantes de Tokio vivan en viviendas más pequeñas y disfruten de desplazamientos rápidos y fiables en trenes y metros limpios y eficientes, condiciones que favorecen la vuelta al trabajo de oficina. En conjunto, estos factores han permitido que el centro de Tokio experimente una de las recuperaciones más sólidas del mundo, con altas tasas de retorno de oficinas, alquileres comerciales más altos y tasas de desocupación más bajas que en casi cualquier otra ciudad del mundo.

A este nuevo modelo lo llamamos campus urbano del conocimiento. De hecho, los distritos del centro de Tokio se asemejan más a campus universitarios que a los tradicionales núcleos de oficinas del centro. Al fin y al cabo, un gran campus universitario es más que un simple conjunto de aulas, residencias universitarias y comedores. Conforma un ecosistema completo para el aprendizaje, la interacción social y el intercambio espontáneo, que abarca laboratorios y estudios, centros deportivos, teatros, espacios culturales y zonas verdes.

Nuestra investigación detallada, publicada por el Instituto BCG Henderson, examinó cinco de los distritos más destacados del centro de Tokio (Marunouchi y Nihonbashi, Shibuya, Roppongi, Shinagawa y Shinjuku) e identificó las características clave que sustentan su éxito colectivo como campus de conocimiento urbano.

La densidad bien hecha

Los distritos del centro de Tokio se encuentran entre los espacios urbanos más densos y con mayor uso del planeta. Con poblaciones diurnas que superan las 70,000 personas por kilómetro cuadrado en algunas zonas, son el doble de densas que Manhattan, pero se mantienen limpias, ordenadas y muy habitables. Es este nivel de densidad funcional lo que distingue a Tokio de centros de innovación más suburbanos como Silicon Valley o la Ruta 128 de Boston.

Tokio es una auténtica mezcla urbana

Tokio se distingue por algo más que su densidad física. Su urbanidad desordenada y de uso mixto fomenta lo que llamamos densidad de interacción: las constantes colisiones imprevistas que generan nuevas ideas y conexiones. Los espacios de oficinas se entremezclan con viviendas, comercios vibrantes, zonas verdes, restaurantes, bares, clubes, espacios culturales y, sobre todo, escuelas y guarderías que ayudan a las familias con niños a permanecer en el núcleo urbano y sus alrededores.

De hecho, el espacio de oficinas representa menos del 40% del uso del suelo en cuatro de los cinco principales distritos del centro de Tokio, mucho menos que en Canary Wharf de Londres, donde supera el 80%; La Défense de París, donde representa aproximadamente el 70%; o el Bajo Manhattan, donde comprende alrededor del 60%.

Los distritos del centro de Tokio son barrios abiertos las 24 horas del día, los 7 días de la semana, llenos de vida mucho después del horario laboral, un marcado contraste con los CBD de muchas ciudades del mundo que están dominados por torres de oficinas monolíticas y se vacían después del anochecer.

Un mosaico de distritos distintivos

El campus urbano del conocimiento de Tokio no es una entidad única, sino un mosaico de entornos urbanos especializados que atraen a distintas industrias. Gracias a sus comodidades, servicios y carácter únicos, estos distritos atraen a los diferentes tipos de talento que estas industrias requieren. Esta especialización se refleja en el gráfico a continuación, que clasifica los cinco principales distritos del centro de la ciudad según dos factores clave: su especialización en industrias específicas y la proporción de cada distrito dedicada a oficinas en comparación con otros usos.

Marunouchi-Nihonbashi se compone de dos distritos adyacentes en el centro de Tokio, que sirven como centro neurálgico de los sectores financiero y de servicios profesionales de la ciudad. Estos distritos atraen a profesionales de las finanzas, consultores estratégicos, altos ejecutivos y líderes corporativos. Presentan el mayor nivel de especialización sectorial, y las oficinas constituyen la mayor parte de su superficie total. Con importantes bancos, sedes globales y consultoras, estos distritos irradian estabilidad y formalidad, con prestigiosos rascacielos modernos que se alzan junto a fachadas históricas y calles repletas de tiendas de lujo, restaurantes de alta cocina y plazas.

Roppongi se ha convertido en un centro cosmopolita de tecnología y negocios internacionales. Presenta un nivel moderado de especialización industrial en comparación con Marunouchi-Nihonbashi y una mayor variedad de usos no relacionados con oficinas. Aprovechando su papel histórico como centro de expatriados, se ha convertido en el principal centro de Tokio para corporaciones globales y talento internacional. Anteriormente conocido principalmente por su vida nocturna y gastronomía, ahora ofrece una oferta de servicios más equilibrada, que incluye centros artísticos y culturales más sofisticados, abundantes zonas verdes, escuelas e instalaciones educativas para familias.

El lugar de la oficina debe reflejar la marca

Shibuya es el epicentro creativo y digital de la ciudad, sede de empresas de medios, startups y proyectos tecnológicos. Su especialización y diversidad de usos son similares a los de Roppongi. El distrito atrae a la clase creativa: diseñadores, programadores, profesionales de medios digitales y profesionales creativos que se nutren de la colaboración, la improvisación y la inspiración. Su colorido paisaje urbano, iluminado con luces de neón, rebosa energía, con arquitectura vanguardista, puestos de ramen, clubes, boutiques temporales y salas de música en vivo. El ambiente vibrante, dinámico y experimental de Shibuya fue un factor clave en la decisión de Google de ubicar aquí su sede japonesa.

Shinjuku destaca por su mayor equilibrio en cuanto a su combinación de industrias y uso del espacio. Atrae a una fuerza laboral diversa —burócratas, ejecutivos, viajeros de negocios y creativos— a su combinación de oficinas gubernamentales, hoteles de gran altura, locales de entretenimiento, tiendas y terminales de transporte. Con servicios que van desde centros de estudios políticos hasta karaokes, es el distrito más “Tokio” de la ciudad: denso, vertical, caótico y dinámico.

Lecciones para la estrategia de ubicación corporativa

Las empresas de Estados Unidos y de todo el mundo tienen mucho que aprender de la experiencia de Tokio. Elegir una ubicación no se trata solo de espacio o costo; se trata de posicionar estratégicamente a las organizaciones en áreas que puedan ayudar a atraer, impulsar y retener el talento esencial.  

La oficina hoy es más que un edificio o un lugar de trabajo; es una plataforma para la cultura, la comunidad y la innovación. El campus citadino del conocimiento es lo que esto representa cuando se escala a nivel urbano.

En una época en la que las personas con talento tienen más opciones que nunca, las empresas deben ir más allá de la idea de que los trabajadores solo deben reportarse a una oficina. Deben ubicarse en lugares que los emocionen e inspiren. El campus del conocimiento funciona más como un imán que como una obligación.

Las empresas deben priorizar la ubicación como elemento central de su estrategia corporativa. El lugar donde una empresa decide ubicarse define su cultura, su capacidad de innovación y sus perspectivas de crecimiento. Las empresas con visión de futuro comprenden cada vez más que la atracción de talento depende de mucho más que las comodidades dentro de la oficina. Depende de la calidad del entorno en general: acceso al transporte público, vivienda, escuelas, seguridad, dinamismo y sentido de pertenencia.

¿Cómo tener el éxito de Tokio en esta nueva era?

Pero esto va más allá de simplemente seleccionar ubicaciones excelentes. Para tener éxito en esta nueva era, las empresas deben participar proactivamente en la transformación de los entornos en los que se ubican, colaborando con promotores inmobiliarios, gobiernos locales y otras instituciones para cocrear vecindarios que apoyen a su fuerza laboral y su éxito a largo plazo.

En Tokio, los promotores privados han desempeñado un papel fundamental en la transformación de los distritos del centro en espacios más habitables y vibrantes. Este desarrollo se ha visto facilitado por políticas gubernamentales que permiten una mayor flexibilidad en el uso del suelo; fomentan el desarrollo de uso mixto; proporcionan conectividad de transporte; y dotan al núcleo urbano de escuelas, guarderías y otros servicios esenciales que mantienen a las familias con niños en el centro urbano, junto con los jóvenes y las personas que han abandonado sus hogares. Estas inversiones públicas a largo plazo en los ecosistemas urbanos permiten el desarrollo de las empresas. La experiencia de Tokio demuestra lo que se puede lograr cuando empresas, promotores y el gobierno se unen para crear lugares excelentes para las empresas y las personas.

En la economía del conocimiento actual, la ubicación importa más que nunca. Elegir una ubicación no se trata solo de elegir una dirección: es la piedra angular de una ventaja competitiva sostenida.