¿Serán estas comunidades de casas pequeñas la clave para ‘revivir’ pueblos olvidados?

En el pueblo de Freeville, Nueva York, en un terreno de 11,000 metros cuadrados donde una vez estuvo una casa unifamiliar destartalada, hay ahora una docena de pequeñas cabañas que parecen sacadas de un libro de cuentos, rodeadas por los pinos de la propiedad.

El desarrollo, finalizado el año pasado, está revitalizando el pueblo. Es un ejemplo de lo que se puede lograr cuando las ciudades no tienen una zonificación demasiado restrictiva. Es encantador. El diseño anima a los vecinos a conocerse. Y ofrece vivienda para mucha más gente en la misma extensión de terreno.

El proyecto es el tercer minipueblo de casas en la región, obra de un promotor local, Bruno Schickel. Su carrera comenzó como un contratista general típico: construía y renovaba viviendas unifamiliares. Pero a finales de los 90, mientras les leía un libro infantil a sus hijas, se inspiró en la ilustración de una casa gótica en Maine. “Me dije: ‘Tengo que diseñar algo así'”, cuenta. “Y eso fue lo que me propuse”.

140 cabañas de cuento de hadas

Schickel poseía una gran propiedad en una zona rural cercana que había formado parte de una granja. Un invierno de hace 29 años, cuando el trabajo regular disminuyó, le pidió a su equipo que construyera tres cabañas de alquiler en el terreno, cada una con el mismo diseño de pan de jengibre que la casa del libro infantil. A la gente le encantaron, así que construyó otras tres el invierno siguiente. Las cabañas varían en tamaño, desde 50 metros cuadrados hasta 102 metros cuadrados, pero incluso las unidades más pequeñas tienen una habitación en el segundo piso como dormitorio y se sienten relativamente espaciosas. Actualmente hay 140 casas, llamadas Boiceville Cottages, en el terreno de 161,874 metros cuadrados.

“Cuanto más construía, más le gustaban a la gente”, dice. “Fue una dinámica interesante, porque al principio la gente se sentía atraída por la cabaña de cuento de hadas. Y luego empezó a sentirse atraída por la comunidad que se creó”.

Un sentido de comunidad en estas casas pequeñas

Cuando los visité un día reciente de primavera, un grupo de vecinos estaba sentado en una mesa de picnic junto a la casa de reuniones de la comunidad mientras los niños jugaban en un parque infantil. Mientras hablaba con una mujer jubilada, unos adolescentes que jugaban al baloncesto la saludaron. Todos parecían conocerse.

“Viví en un suburbio de Chicago durante 45 años”, me dijo Christine Uliassi, una residente. “Mi esposo y yo criamos a nuestros hijos allí. Pero conozco a mis vecinos de aquí mucho mejor que a los de allá”.

Las cabañas de la urbanización están agrupadas de tres en tres, cada una cuidadosamente inclinada para que, al mirar por su ventana, se mantenga la sensación de privacidad. Pero están tan cerca que la gente se encuentra constantemente. En la casa de reuniones, los vecinos recogen su correo, usan el gimnasio del complejo y se reúnen para clubes de lectura y otros eventos.

El camino entre las cabañas serpentea, por lo que se conduce despacio y se siente seguro caminar. A pesar de la ubicación rural, también hay una parada de autobús en la propiedad, por lo que técnicamente es posible vivir allí sin coche. La urbanización no tiene la densidad de un gran complejo de apartamentos. Pero la distribución específica —y el entorno rural que invita a la gente a salir— facilita la cercanía entre los vecinos.

La zonificación frena la innovación

En muchos lugares, sería imposible construir. “La principal razón por la que terminé construyendo allí fue porque no había zonificación en Caroline —el pueblo rural donde se ubica el terreno—”, dice Schickel. “Creo que la zonificación, por diseño, simplemente frena la innovación y la creatividad. Crea uniformidad. Si visitas ciudades, pueblos o aldeas existentes en todo el país y dices: ‘Mira esto, es genial’, casi te puedo garantizar que su zonificación no permitiría construir algo así hoy en día”.

Tampoco sería posible en Carolina ahora. El año pasado, tras una amarga disputa, la ciudad aprobó una ley de zonificación que exigía grandes terrenos para cualquier vivienda nueva. Los residentes rurales de larga data se opusieron a la ley; los residentes más adinerados que se habían mudado a la zona tendían a apoyarla. “La gente decía: ‘Amamos Boiceville. Queremos asegurarnos de que Boiceville se pueda construir’. Pero la realidad es que no es así”, dice Schickel. “El resultado será que la han reservado para grandes viviendas suburbanas”.

En Freeville, existía una ordenanza de zonificación, pero era lo suficientemente flexible como para permitir la conversión del terreno unifamiliar. Los vecinos se alegraron de ver la antigua casa deteriorada reemplazada, dice Schickel, aunque al principio les sorprendió saber que de repente vivirían junto a 12 minicasas. Las casas de Freeville, a diferencia del diseño original de pan de jengibre, están inspiradas en antiguas estaciones de tren y la historia ferroviaria de Freeville.

En un tercer lugar cercano, donde Schickel construyó 60 casitas en una ladera con vistas a un lago, la comunidad aprobó una ley de zonificación tras el proyecto. “Hay una discriminación total contra los alquileres”, afirma. “Y también contra las casas pequeñas”.

Las pequeñas casas pueden ayudar

En las zonas rurales donde Schickel construyó, los barrios pueden ayudar a las economías en dificultades. Caroline habría perdido población sin Boiceville Cottages; una popular tienda local, Brookton’s Market, probablemente no podría sobrevivir sin él. Y este enfoque puede añadir más viviendas a medida que los alquileres siguen subiendo. —Para ser justos, la belleza de las casas significa que Schickel puede cobrar un alquiler más alto, pero como en cualquier mercado inmobiliario, aumentar la oferta ayuda a moderar los precios—.

Es un modelo que, según Schickel, otros quieren replicar en otras partes del país. Recibe constantemente llamadas de posibles promotores inmobiliarios y funcionarios municipales. “Acabo de tener noticias de un urbanista de Long Island”, dice. “Me llamó y me preguntó: ‘¿Cómo podemos hacer algo así aquí?’. Le dije: ‘Les aseguro que su mayor problema es la zonificación'”.