Las oficinas siguen vacías, pero eso está por cambiar

Está creciendo el número de oficinas desocupadas en Estados Unidos y el nivel está alcanzando un nuevo récord, según la firma asesora de bienes raíces comerciales Moody’s. Sin embargo, por diversas razones, la marea podría comenzar a cambiar pronto.

El informe de fin de año de Moody’s muestra que el nivel de oficinas desocupadas alcanzó 20.4% en el cuarto trimestre de 2024, un 3.6% más que hace cinco años. Eso fue antes de la pandemia y mucho cambió para el mercado de bienes raíces de oficinas desde entonces, con el trabajo híbrido convirtiéndose en algo común y las empresas ajustando sus contratos de arrendamiento y metraje de oficinas para adaptarse a la incertidumbre y la menor demanda. Esta nueva tasa récord de vacancia refleja cuán duraderos han sido los impactos de la pandemia en las oficinas.

Sin embargo, el éxodo de oficinas podría llegar a su fin. “Durante el próximo año, probablemente esperamos que eventualmente se estabilice”, dice Nick Luettke, economista asociado en Moody’s y coautor del informe de fin de año.

El futuro cercano es que las oficinas estén ocupadas

Una de las razones es que más empresas están exigiendo nuevamente a sus empleados que vayan regularmente a la oficina, ya sea tres, cuatro o cinco días a la semana.

Otra razón por la que las tasas de vacancia podrían disminuir es que ya han pasado cinco años desde el inicio de la pandemia y cinco años es un plazo común de arrendamiento en bienes raíces de oficinas. Las grandes oficinas que se arrendaron por cinco años en 2019, solo para quedar casi vacías a principios de 2020, ahora pueden renegociar sus contratos de arrendamiento o simplemente no renovarlos. Cualquier empresa que se encontró con mucho más espacio del que necesitaba en la era del trabajo híbrido puede simplemente reducir su tamaño, ahorrando dinero y reduciendo la tasa general de vacancia.

El otro lado de la moneda es que algunas empresas están encontrando que las reducciones de espacio de oficina implementadas durante la pandemia ahora están causando problemas con la capacidad en el lugar de trabajo. “Al principio, se esperaba que las empresas buscaran reducir permanentemente su espacio, dividiendo los días en que se va a la oficina”, dice Luettke. “En cambio, hemos visto que incluso para muchos modelos híbridos, hay efectos de cuellos de botella los martes, miércoles y jueves. Y eso impide que la demanda disminuya más allá de cierto punto”.

Las oficinas serán más colaborativas

Durante la pandemia, muchas empresas reconfiguraron sus espacios para el trabajo híbrido, atrayendo a los trabajadores de vuelta a la oficina rediseñando los espacios, proporcionando servicios o simplemente mudándose a edificios más nuevos y bonitos. “Definitivamente hay una fuga hacia la calidad en términos de la construcción más nueva”, dice Luettke. Estas oficinas, incluida una diseñada para Moody’s, tienden a enfatizar la colaboración en lugar de habitaciones llenas de estaciones de trabajo individuales, lo que significa que tienen capacidades más bajas que las oficinas típicas del pasado. A medida que más empresas crean o se mudan a este tipo de oficinas, la tasa de desocupación de oficinas continuará disminuyendo.

Curiosamente, a pesar de la gran cantidad de oficinas vacías en todo el país, también podría haber una escasez de ofertas de trabajo, al menos del tipo de oficinas que las personas realmente quieren para mover sus empresas. El informe de Moody’s muestra que la construcción de nuevas oficinas aún estaba por debajo de los niveles prepandemia en 2024, con solo 17.5 millones de pies cuadrados. Es una tendencia que se espera que continúe. “Las tasas de interés se mantendrán elevadas durante el próximo año o dos, por lo que eso va a frenar el mercado de construcción”, explicó Luettke.

Es difícil predecir exactamente cuándo las oficinas desocupadas volverán a la normalidad, pero las tasas récord de vacancia podrían desaparecer pronto. Sin embargo, el estado de los bienes raíces de oficinas probablemente ha cambiado para siempre y pocos esperan que se recupere completamente a lo que era en 2019. “Incluso después de que toquemos fondo y haya algo de recuperación, en los próximos años, no esperamos volver a las tasas de vacancia previas a la pandemia”, dijo Luettke. Eso parece muy poco probable.

El trabajo híbrido redefinió los espacios de oficina, pero surgen nuevos retos

El otro lado de la moneda es que algunas empresas están encontrando que las reducciones de espacio de oficina implementadas durante la pandemia ahora están causando problemas con la capacidad en el lugar de trabajo. “Al principio, se esperaba que las empresas buscaran reducir permanentemente su espacio, dividiendo los días en que se va a la oficina”, dice Luettke. “En cambio, hemos visto que incluso para muchos modelos híbridos, hay efectos de cuellos de botella los martes, miércoles y jueves. Y eso impide que la demanda disminuya más allá de cierto punto”.

Durante la pandemia, muchas empresas reconfiguraron sus espacios para el trabajo híbrido, atrayendo a los trabajadores de vuelta a la oficina rediseñando los espacios, proporcionando servicios o simplemente mudándose a edificios más nuevos y bonitos. “Definitivamente hay una fuga hacia la calidad en términos de la construcción más nueva”, dice Luettke. Estas oficinas, incluida una diseñada para Moody’s, tienden a enfatizar la colaboración en lugar de habitaciones llenas de estaciones de trabajo individuales, lo que significa que tienen capacidades más bajas que las oficinas típicas del pasado reciente. A medida que más empresas crean o se mudan a este tipo de oficinas, la tasa de desocupación de oficinas continuará disminuyendo.

Los espacios adecuados son más necesarios de lo que imaginas

Curiosamente, a pesar de la gran cantidad de oficinas vacías en todo el país, también podría haber una falta de espacios que realmente cumplan con lo que las empresas necesitan. Según Moody’s, la construcción de oficinas nuevas en 2024 se mantuvo muy por debajo de los niveles previos a la pandemia, con solo 17.5 millones de pies cuadrados construidos. Esta tendencia parece que continuará. “Las tasas de interés seguirán siendo altas durante el próximo año o dos, lo que frenará el desarrollo de nuevos proyectos”, señaló Luettke.

Es difícil prever con exactitud cuándo las oficinas dejarán de estar desocupadas, pero las cifras récord desaparecerán pronto. Sin embargo, el panorama de los bienes raíces de oficinas está cambiando cambiado de forma permanente y pocos esperan que vuelva a ser como en 2019. “Aunque eventualmente veamos una estabilización y cierta recuperación, en los próximos años no esperamos regresar a los niveles de ocupación previos a la pandemia”, afirmó Luettke. Esto parece muy poco probable.